作为区域性中型房企的代表，中华企业年报暴露出的发展瓶颈，代表了一批同类房企的共同问题：这些企业在2009年至2011年中国房地产最火爆的年份高调拿地扩张，这些地块在2012年及未来几年陆续入市，却深陷价格窘境：因为拿地时土地成本过高，这些地块如按期入市，将面临亏本销售，而如果捂盘待涨，又会因为难以快速回笼资金，导致资金成本越压越重。

中华企业，一个老牌上海国企；因迪斯尼概念、崇明岛土地储备概念等备受资本市场追捧。

不过，细看中华企业2012年报，其主营业务发展迟滞、债务高启、信托缠身等诸多问题已经十分严重。深陷项目入市困境的中华企业，不得不变卖子公司及持有型物业，大举回笼资金，并依靠土地收储补贴等多种方式，勉强实现盈利。

明星地块却计提跌价准备

总体来看，中华企业去年实现营业收入35.83亿元，同比下降21.96%。归属上市公司股东净利润为5.6亿元，同比减少25%。一个可以类比的数据是，2010年，中华企业营业收入就已经超过30亿元，归属于上市公司股东的净利润为7.45亿。与万保招金等地产龙头动辄20%至30%的年增长速度相比，中华企业为代表的区域性中型房企，处境堪忧。

“中华企业是2010年前后高价拿地，又被深度套牢的中型房企的代表。这些项目按照正常进度应该在2012年前后陆续上市销售，但因为目前市场销售价格无法打平成本，实现盈利，企业纷纷选择推后入市。而高启的总成本中，地价成本是最大因素。”分析师薛建雄介绍。

据统计，中华企业在2009至2011年六度出手拿地，涉及上海、杭州、苏州、江阴等多个城市的区域地王级项目。2009年9月，中华企业拿下上海宝山区罗店新镇D1-2地块，总地价13.99亿元，楼板价9128元/平方米，被当时的媒体称为罗店天价。而地块出让的起始价只有4.9亿元，溢价近三倍。2010年2月，中华企业继续高调拿地，以26.23亿价格拿下上海松江区龙兴路R19-1号地块，楼板价11111元/平方米，而这一地块的挂牌起始价只有9.65亿元。中华企业当年的激进作风可见一斑。

正是这两个当年的明星地块，今天成了中华企业的烫手山芋。

根据中华企业2012年年报，由于房地产市场持续调控影响，公司目前主要开发的项目之一松江誉品谷水湾项目，按《企业会计准则》等相关规定，需计提2.58亿元存货跌价准备。

业内人士介绍，计提存货跌价准备，一般是因为存货的可变现净收入预计将低于存货成本的账面价值，也就是说，这部分房产可能亏损销售。

这个叫作松江誉品谷水湾的项目，就是中华企业在2010年初取得的松江区龙兴路R19-1号地块。

记者采访得知，松江誉品谷水湾项目将于3月底、4月初开盘，一些中介机构在网上挂出的意向销售价格低于14000元/平方米。“不过因为国五条的因素，现在房价普遍上涨，这个楼盘的最终开盘价也会在15000元/平方米以上，甚至有可能报价报到1.7万。”一位自称是签约代理机构的二手中介商称。而根据薛建雄的分析，以1.1万土地成本计，项目毛坯房的保本售价应该在1.7至1.8万元/平方米。当然，不排除前期开盘的公寓价格较低，后期以别墅项目的高利润打平成本。尽管如此，区域知名房企因项目入不敷出而计提存货跌价准备的，在近几年的同行业年报中并不多见。

中华企业在楼市高峰期拿的另一个明星地块是上海宝山罗店新镇D1-2地块。2009年9月，中华企业全资子公司上海顺驰置业有限公司参与上海市宝山区罗店新镇D1-2地块项目的竞拍，以近14亿的价格竞得地块，总地价接近起始价的三倍。就是这样一个2009年就拿了地的项目，至今却仍未入市销售。中华企业年报显示，罗店新镇D1-2地块在2012年的开工面积和竣工面积均为0，累计竣工面积同样为0。相比之下，誉品谷水湾项目尚有5万平方米的开工面积。也就是说，在资金紧张的情况下，中华企业2012年的开工数量可谓“惜量如金”。

拿地3年多的时间，罗店新镇D1-2地块不仅没有为中华企业贡献多少收益，却成为企业的“吸金黑洞”。中华企业年报显示，罗店新镇D1-2地块计划总投资34亿元。为此，除了14亿土地成本外，中华企业为这一地块屡屡融资。其中，今年3月，中华企业宣布从上海市住房置业担保有限公司及其控股子公司委托兴业银行闵行支行借款不超过5亿元，期限不超过2年，年利率不超过10%。借款用于上海顺驰置业有限公司罗店D1-2地块项目的开发建设。

对于松江誉品谷水湾，早在2011年10月，中华企业子公司上海瀛茸置业有限公司就与上海国际信托有限公司签订《信托贷款合同》，上海国际信托有限公司设立了“"上信·金宅"系列之上海瀛茸置业誉品谷水湾项目信托贷款集合资金信托计划”，贷款2亿元。贷款期限在今年4月19日到期。

根据中华企业年报，其“计入期末存货余额的借款费用资本化金额”一项，罗店D1-2地块本期增加1.1亿元，期末余额2.5亿元；誉品谷水湾本期增加5716万，期末余额共1.63亿元。而中华企业2012年十来个重点存货项目，总的借款费用资本化余额为10.74亿元。这一会计科目，本质上是将原本是房地产开发借款的成本项，转变成了存货资产项目。

除了上述两个典型项目外，中华企业在2009年12月以1.8万/平方米的楼板价拿下杭政储出[2009]101号地块（即中企御品湾项目），超过3万的楼板价拿下苏州平江区林机厂地块（即苏州2010-B-33号地块），同样地价不菲。2012年，苏州2010-B-33号地块全年处于前期阶段，中企御品湾项目，则有4亿多的借款费用资本化余额。高地价项目的累累负债，对企业的营收形成重压。

2013继续信托缠身？

2012年，中华企业一年内到期的其他非流动负债中，包括8个信托计划产品，涉及五矿国际信托、中投信托、四川信托、上海国际信托、陆家嘴国际信托等多个信托公司。8个信托产品本金总额超过22亿，期末余额为22.31亿元。其他流动负债中涉及3个信托公司，期末余额近4亿元。而非流动负债则涉及中铁信托、平安信托等多个信托公司，期末余额超过25亿。

纵观2012年，中华企业体系内关联公司间为融资行为提供的担保次数高达26次。全年为偿还债务支付的现金高达85亿元之巨，期内除去预收款的流动负债合计又超过86亿元。相比之下，公司截至2012年底持有的货币资金总额仅20亿元。

这样的营收基本面下，中华企业不得不依靠变卖资产套现求生。2012年，中华企业通过转让子公司上海华营置业有限公司100%股权的形式出售上海港国际客运中心2号楼项目，转让价格8.17亿元，投资收益5.24亿元；出售中华企业大厦部分物业，回笼资金3.58亿元；又因为古北2-1地块被政府收储，得到收储补偿4.7亿元，并直接为上市公司贡献了4.6亿元主营利润。如果去除这些非经常性收入，中华企业2012年房地产销售收入与其庞大的资金需求相比，可谓“九牛一毛”。

而2013年的中华企业，如何依靠现有的“烫手山芋”回笼巨额资金，以打平资金缺口，是市场高度关注的话题。一个值得注意的迹象是，中华企业开年的融资动作仍然高调。年报披露同日，中华企业宣布向安徽国元信托有限责任公司信托借款6亿元，期限2年，综合年利率10.5%。贷款资金主要用于相关项目的开发建设。（来源: 上海证券报）