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温州楼市救赎:不良贷款房地产抵押为2584套
更新时间:2013-10-28 14:19:24

国家统计局最新发布的70个大中城市房价数据中,温州成为新房价格同比唯一下降的城市。2011年9月份开始,温州房价已经连续下跌了25个月。在全国房价一片涨声中,温州这个“另类”就显得异常扎眼。楼市泡沫破灭后现状如何?民间经济危机是否还在蔓延?断贷风波是怎么回事?带着这些疑问,新金融记者对温州房地产市场进行了采访。

   “或者跑路了,或者没钱还。”温州当地一位法官表示。债权人存在恐慌心理,急于实现自己的债权,温州各地法院甚至出现了“轮候查封”现象,最多的一处房产被查封了7次。

  断贷风波

   房价连续下降,温州是否出现大规模断贷潮成为各方关注的焦点。此前有媒体曾在报道中表示,温州楼市出现断贷潮,已经或者将要拍卖的断贷房源超过1.5万套。针对上述报道,温州银监分局在9月专门对该市42家银行业金融机构进行专题调查,并对房地产抵押贷款情况进行了调查核实。新金融记者拿到的温州银监分局的调查报告显示,目前温州全市银行拥有抵押物权的房屋供给21.86万套,总市值约为4067.09亿元,按贷款状态分,已形成不良的、已列入关注的、已进入诉讼程序的、已进入拍卖程序的在抵房屋分别为2584套、2024套、1908套、461套,其市值占总市值的比率分别为2.8%、3.46%、2.49%、0.41%。

   “之前被媒体爆炒的断贷潮,其实并没有那么严重。从我身边的例子来看,那些断贷的房子,很多都是民营老板利用房价快速上涨时期银行风险意识不强,通过‘抵押+保证’贷出远超房屋价值七成的贷款用于生意经营,在房价下降后,又遇到经营危机,导致无力还贷。真正贷款买的自住房,单纯因为房价下降弃房的几乎没有。”常勇表示,“温州法院实际查封房产在1200套左右,就这个数字法院的法官们都忙不过来。银行工作人员都要托人才能把自己的案卷往前挪一挪,争取早日审理。”

   常勇给记者算了一笔账,一套单价3万元/平方米,面积200平方米的房产,按照80%的估值,再乘以最大抵押贷七成计算,能得到336万元的贷款,而温州独特的信用体系,使得剩余的200余万元房款,还能去担保公司的其他金融机构进行二次抵押,再次贷出100多万元的贷款。当房价跌到2万元/平方米的时候,很可能出现的情况就是房屋当下价值低于贷款总额的情况,这时候就可能出现断贷的情况。

   而温州银监分局的数据显示,目前已发生“弃房”的共有580户,而由借款人资金链断裂原因形成的不良房屋抵押贷款余额约为23.74亿元,占全部房屋抵押贷款不良余额的46.14%;由担保链风险传导原因形成不良的房屋贷款余额约为7.28亿元,占全部房屋抵押贷款不良余额的14.15%。

   当前温州个人住房按揭贷款余额为660.83亿元,其中不良贷款余额4.02亿元,住房按揭0.61%的不良率远低于同期全部贷款3.68%的不良率。截至2013年7月末,温州全市纯抵押贷款不良率仅为2.52%,“抵押+保证”贷款的不良率达到7.17%。

   陈鸿表示,从温州银监分局的报告来看,出现断贷潮的说法有夸张成分。“总体应该是风险可控的。”而温州银监分局也表示,接下来将对银行信贷资产风险加强监测分析和监管督导,同时做好压力测试,摸清房地产信贷风险底数,积极做好风险应对预案。对于排查发现抵押物当前市场价值低于原评估价值的贷款,通过追加保证人、提前部分还款、核减贷款额度等方式缓解贷款风险。

   自我救赎

   在温州民营经济危机和房价泡沫破灭的过程中,温州金融领域的重要一环担保行业受到冲击。在2011年之前,温州各类担保公司超过200家,而2011年温州民间借贷风波爆发后,温州担保行业一下子从高峰跌落谷底。目前温州只有36家担保机构和1家分支机构获得融资性担保机构经营许可证,数量大减。“其实在危机前温州已经意识到担保行业存在的风险,由于主管是经信委,注册归工商,房贷归银监局管,担保行业成为监管空白地,大量中小不正规担保公司滋生。对温州担保业来说,这轮危机是挑战也是机遇。”一位温州本地担保业内人士表示,目前温州要求担保企业注册资本不得低于5000万元,将大多数中小担保企业淘汰,也将最大程度降低行业风险。

   而对于当前的房价下降情况,温州诚鼎房地产营销咨询有限公司董事长徐良溪对新金融记者表示,温州房价接下来很长一段时间内很可能还会持续下跌状态。“暴跌不可能,但持续小幅下跌或者持平可能最大。”徐良溪表示。

   陈鸿则从供求角度给新金融记者算了一笔账。“今年1-9月份,1720亩土地,相当于2006-2011年平均3年的供应量。四季度供地还在持续增加,年内有望突破2500亩,相当于过去5年的量。”陈鸿表示,之前温州城市不大,框架没拉开,而现在鹿城、瓯海、龙湾三区建设格局,相比于鹿城区为主的狭义温州,面积扩大好几倍,龙湾、瓯海以前是有区无城,现在成为名副其实的副城,占据温州绝大部分新房供应量。“温州是在为以前市场供应不足的后遗症还债,在土地供应成倍增加情况下,供大于求局面将长期存在,房价也就没有反弹动力。”陈鸿表示。

   不过值得一提的是,一些新盘在房价低开前提下,开始在销售上取得成效。其中最具代表性的是9月2日开盘的中梁外滩首府,2.3万元/平方米的单价,吸引了近8000组买房人争夺1000多套房源,使温州楼市出现了久违的“日光”场面。而在新金融记者的采访中,诸如公园天下、金域中央等楼盘现场也有数组买房人咨询。“现在温州买房的大都是首套和改善自住需求为主,好卖的楼盘都在2万元/平方米左右,这些新盘的开发商在拿地时价格便宜,也就有低开的操作空间。”上述楼盘的一位销售员对新金融记者表示。

   来自中国指数研究院的一组数据显示,今年6月份开始,温州商品住宅销售面积和销售额逐月回升,9月温州商品住宅销售面积达到63.96万平方米,销售额106.59亿元,均达到2012年以来的最高值。

   据高院生介绍,温州楼市长期以来相对封闭,一直是本地开发企业为主,而随着万科[简介 最新动态]、华润、绿城、万达、德信等全国性开发商进驻温州,使得温州楼市开始注重产品的质量和品质。“温州的房地产市场,正在回归正常的居住属性,现在这种独特的房价下降情况,是为此前的泡沫进行救赎。”高院生表示。

   而温州中小企业发展促进会会长周德文则认为,温州民营经济还处于危机蔓延之中,这个根本不解决,温州房地产市场将长期处于不冷不热之中。“温州现在需要金融、税费方面的全面改进,出台对中小企业特别的扶植政策。同时如何吸取此前发展的教训,也值得所有人反思。”周德文表示。

 来源: 新金融观察报 作者: 编辑:赵晶
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