核心提要：

1、2012年前：高地价却吸引不来高人气

2、2012年后：一波价格战 竟打响了祥符的涨价大势？

3、2013年：万达广场为祥符板块提供价值支撑？

4、点评：业内人士如何看祥符蜕变

5、又一次徘徊在十字路口 祥符会否再打响价格战？

文 / 住浙网研究员 倪陈露

2012年初，方正荷塘月色在买11800元/，如今均价已经卖到了19000元/；同样的，德信的北海公园在12年首开时，中间套均价是12680元/，现在中间套的均价是18000元/；而今年的德信晓宸，1.95万/的均价依然热销杭城。

从09年横空出世，到2010年拍出破万地价；从2012年初版块内楼盘集体跳水降价，到万达广场入驻后，板块内楼盘价格一路水涨船高。这一切，祥符板块只经历了4年。

在地价被炒得火热的时候，祥符的楼盘没有火起来；在价格战打响的时候，板块内的楼盘却靠价格真正吸引了杭城的刚需购房者们。2013年，市场回暖，祥符板块价格上扬，万达广场和卖鱼桥小学双向利好注入祥符，这一切似乎都很美好。

然而，事实果真如此吗？

2012年前：高地价却吸引不来高人气

2009年6月18日，浙江天鸿通过67轮鏖战，摘下祥符板块一宗宅地，楼面价6581元/。谁都没有想到，这块地理位置比桥西还远，最初楼面起价只有3000多元/的宅地，竟然最终以溢价70％而成交。这块地的挂牌，也为沉寂一年多的杭州土地市场拉开了一个火热的序幕。

祥符板块土地出让历史信息（数据统计：住浙网）

祥符板块在09年6月份才出让第一宗宅地，但一年之后，这个“远在石祥路以北，不为人知的板块”，楼面价却破万了。2010年，是让房地产业界惊讶和错愕的一年，在“国十条”、“国五条”不断加码的严厉调控下，土地市场却“很疯狂”。继2010年首场土地出让会上，祥符拍出了前所未有高达10210元/的楼面价后，当年10月，德信在祥符板块内拍了一块10047元/楼面价的地，也就是后来的德信北海公园。

祥符板块楼盘分布图

但是另一方面，不断刷新的高地价，却没有给祥符板块带来高人气。2011年9月，方正荷塘月色首开5号楼，共200多套房源，虽然开盘价格在开盘前晚紧急降价1000元/平方米，以折后均价15800元/平方米的价格入市，但购房者似乎并不买账，据透明售房网统计，当日5号楼房源去化34套，去化率仅为15.2%。

2012年后：一波价格战 竟打响了祥符的涨价大势？

蹲下，是为了跳得更高。用这句话形容祥符板块内楼盘的命运，简直不能更贴切。

2011年底，桥西板块价格已经被拉低到17800元/平方米，曾有网友笑称：“桥西这么一降价，祥符直接成乡下了。”“祥符板块必然要降价才有可能带动销售。”双赢机构总经理章惠芳曾这样预测。

果不其然，就在2012年初，荷塘月色启动2012年开盘第一降，随后华盛达阅城参战。这两个楼盘，降价前均价都在16000元/左右，在这场价格战中，双方都降到了12000元/左右，直降4000元/。

当时压力最大的莫过于德信，破万的楼面价，显然让准备首开的德信北海公园进入了两难的境地。2012年4月，德信以起价11760元/，中间套均价12680元/的价格首开，首开价格远低于成本价，成为继曙光之城之后，去年第二个亏本首开楼盘。

价格启动市场成效显著，祥符三大楼盘，两盘剧降，一盘低开，迅速让祥符成为热点。此后，伴随楼市回暖复苏，这三个楼盘在后期的几次加推中都表现出色。到6、7月份，三盘价格都已经反弹回了15000元/左右，甚至更高。

2012年这场价格战，不仅仅让更多的购房者接受了祥符板块，也让人们看到了祥符板块的涨价趋势。

2013年：万达广场为祥符板块提供价值支撑？

“这几年，新城北的居住氛围已经基本成熟，这里已经不差人气，但总归不够繁华。”方正房产常务副总经理朱宏波曾这样感叹，“所谓的不够繁华，实际上就是缺乏大型的商业配套。”继荷塘月色之后，方正后来又拿下方正御星地块，方正和德信一样，深耕祥符。

今年3月，“祥符缺乏大型商业配套”这个问题得到了解决：万达宣布入驻祥符板块。众所周知，万达在各大城市的选址，都是经过缜密市场分析的。而万达广场，也足以支撑起祥符乃至整个城北的繁华。以前好不容易才能跻身大桥西板块的祥符，现在终于可以挺起腰板了。

而接下来的一切的发生，都显得那么理所当然。8月10日，德信晓宸应市首开，短短1小时内推出的136套房源抢购一空。一周后，德信晓宸强势推出8号楼和9号楼139套房源，一小时内再度宣告售罄。8月最后一天的第三次开盘，成交仍然超九成，20天卖掉5幢楼……

另外，祥符板块内的还有两大新盘：方正御星和宝嘉誉峰将在12月首开。虽然目前这两个楼盘都没有透露具体的开盘价格，但他们宣传册中硕大的“万达旁”三个字，显然会为他们加分不少。

这一切，真是应验了那句话：一个配套的落定，一个板块的崛起。

点评：业内人士如何看祥符蜕变

作为桥西以及更北边的祥符板块的开拓者和守望者，方正御星营销策划总监冯戎这样评价祥符：“最开始时候，祥符并不被杭州老百姓所认可，老百姓认为城北大环境并不是特别好，而且工厂比较多，其实经过几年的发展，老百姓一步步发现了它的价值。这个板块离市中心只有8公里的距离，另外随着工厂的搬离、板块的改造、运河沿岸景观的打造，这里越来越成熟。最近一个利好消息是万达广场的入驻，把板块的一个短板给补上了，整个板块缺少一个大型的商业配套。未来还有卖鱼桥名校，也是拱墅区最好的小学、杭州名校，卖鱼桥小学的入驻，将把所有的短板弥补上，宜居性将越来越强。”

某业内资深人士，在接受住浙网采访时表示：“祥符板块，从楼市低谷中走向回暖，这是正常的，这本就是一个循环。但是万达广场的入驻，显然让祥符板块的价格更加坚挺了。周边的地价也在飙升，整个板块的价值都得到了很大的提升。”

“祥符慢慢在成为一个热门板块。”这是策源机构总经理舒平对祥符的评价。“两三年前，祥符这里给人的感觉就是郊区，大片的农民房和工业区。但是现在，随着整体配套的跟进，特别是两点：1、万达广场的入驻，可以说是整个城北的商业中心；2、拱墅区对祥符板块教育的投入是很大的，现在祥符的楼盘都打着卖鱼桥小学的这张牌。”舒平表示，这就是祥符价值上升的两张王牌。”

又一次徘徊在十字路口 祥符会否再打响价格战？

2013年的年末，楼市似乎又弥漫着一股价格战的硝烟味，整个城北板块又一次蠢蠢欲动。据了解，与万达广场一路之隔，即将首开的方正御星90方均价大约在17000元/左右。而周边在售楼盘，如德信旗下两个楼盘北海公园和晓宸，价格已经接近2万元/，方正御星首开价格，相当于边上楼盘售价的8.5折。方正将再一次领头祥符板块的价格跳水？

除了板块内楼盘低开，与祥符板块相邻的北部新城，供应量也十分庞大。就如同舒平说的那样，整个大城北板块内，已经成为大鳄的戏水池。而这些开发商拿地价格差异又很大，板块内的价格搏杀将很激烈。

从12000元/卖到20000元/，看似万达广场给了祥符板块足够的价格支持。但是，面对目前石祥路以北极为庞大的供应量，以及板块内频频爆出的低开，祥符目前近2万/平方米的价格，还能否继续守住？

经历高开、探底并直线上涨之后，祥符楼市的价格体系又一次站在十字楼口。