“国五条”实施已过百日,房地产市场初显平稳,但值得注意的是,虽然住宅成交一度有下降趋势,但房价却始终坚挺。与此同时,土地市场爆发式增长,多地频繁刷新的“地王”也让人们再次考量调控政策的延续性。

《经济参考报》记者获悉,相关内部会议透露将加快研究包括土地、金融、财税等方面的房地产中长期调控政策。在研究的众多调控政策中,“去行政化”将成为未来调控方向。

     据了解,“房地产调控长效机制”由发改委、住建部、国土部、财政部、税务总局、银监会共同参与研究制定。

据接近内部人士透露,未来房地产调控将在加强落实现有短期政策力度的背景下,着重进行中长期政策制定,建立房地产调控长效机制。“一方面短期政策频繁出手,多次运用后调控效果在减弱;另一方面,短期政策需随着市场波动而调整,不能长期运行。因此,现阶段亟待能够长期执行的调控政策出台。”

上述人士表示,房地产调控长效机制是指在完成住房信息联网、不动产登记等长效机制的基础工作下,从土地、金融、财税等方面进行改革,而改革方向便是调控更加市场化。“主要进行制度建设,尤其是以金融、财税、信贷手段为主,通过市场规律的传导,达到调整市场结构的目的,弱化行政干预。”

上述人士具体解释说,土地方面包括土地出让制度改革与土地二元结构改革。现阶段土地出让大多数仍为价高者得,土地出让金一次性付清,部分开发商囤地以待升值。因此,建立土地出让长效机制,对土地类别与作用划分更加细化,供地可选年租形式收取土地价款。这样不仅可以降低后期购房者初始成本,也可以使地方财政资金来源长期化,并可以根据市场现状对租金进行有限浮动,真正体现土地价值。另外,由于我国的土地二元结构,农村集体建设用地不能自由入市交易,在土地资源稀缺的背景下,应改变土地供应模式,减少用地闲置,增加土地有效供应。

     从市场看,土地稀缺导致近期多地“地王”频繁刷新。中指院数据显示,6月全国300个城市成交楼面均价1235元/平方米,环比上涨14%,同比上涨44%。溢价率方面,1至6月全国300个城市土地平均溢价率为15%,较去年同期增加10个百分点;住宅类用地平均溢价率为17%,较去年同期增加13个百分点。

金融政策方面,应改变房地产企业融资模式,加大企业直接融资比重。“我国还没有真正意义上的房地产金融,世界通行做法是房地产企业进行直接融资,而我国房企主要依靠银行贷款进行间接融资。”上述人士表示,直接融资与间接融资的条件、融资成本、便利性都不一样。房企直接融资是风险自担的,风险性和金融活动、资金成本相关,企业需要根据自身情况,选择短期、中期、长期的不同类型、不同融资成本的资金组合,从而使银行风险降低。

事实上,市场已有房地产企业再融资有望有条件开闸的传闻。近日,证监会对房地产企业融资政策的表述,从“已暂缓受理房地产开发企业重组申请”变为“对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业,将暂停上市、再融资和重大资产重组。”这一表述的变化,被市场看作房地产企业再融资有条件放开的信号。

     在财税方面,上述人士称,改变现阶段以卖地为主要收入来源的地方财政体系,逐步扩大房产税试点。

住建部政策研究中心原副主任王珏林在接受《经济参考报》记者采访时表示,房价越高、矛盾越突出,越是出台房地产调控长效机制的好时机。应加快研究出台长效机制,逐步解决房地产市场长期面临的问题,确保房地产市场稳定健康发展。