昨天，杭州市政府网站挂出《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定（修订草案）》（征求意见稿），据好地研究院分析，征求稿中，有四点值得关注：

① 更多地保护和保障了购房者的利益；

② 对开发商的开发能力提出了更高的要求；

③ 与其它城市相比，新修订的预售条件明显偏高，将降低杭州的吸引力；

④ 有利于控制后续的供应量，减少库存压力。

注：此次《修订草案》只是征求意见稿，目前还没有具体的实施时间。

一、配套和公共设施建设

在征求意见稿当中，规定用于房地产开发的国有建设用地在使用权出让或者划拨前，建设行政主管部门应当会同发改、土地、规划、教育、民政、文化、卫生、公安交警、土地储备机构等单位，确定项目用地的配套基础设施和公共设施的建设内容、建设主体、建设时序，作为土地使用权出让或者土地划拨的依据。

房地产开发企业应当根据法律法规和国有建设用地使用权出让合同的约定，将项目用地范围内的配套设施与房屋建设项目同步设计、同步建设，并按规定交付使用。

好地研究院院长钱贤强认为：

① 这是对2014年出台的“杭八条”中关于加强配套设施规划和建设管理工作的法规化、常态化，有利于提高居住的成熟度、适宜度，对购房者形成利好；

② 若未来严格执行此政策，将延缓配套设施未成熟的新城的土地供应量，有利于减少市场的后续供应压力；

③ 对开发项目内的商业、教育等配套设施要求基本同步交付，杜绝了那些“先卖住宅再建配套”甚至“配套长期不建但业主已入住”的情况，最大程度保护了购房者的利益，提高了开发商操作综合体的难度和成本。

二、房屋的质量

征求意见稿当中规定，属于住宅的房地产开发项目，房地产开发企业应当在竣工验收前组织分户检验。分户检验不合格的，不得组织竣工验收。

好地研究院院长钱贤强认为：在竣工验收前增加了分户检验这一道程序，如果执行到位，避免了整体验收和抽检所造成的遗漏，最大程度避免了交付使用后因质量问题造成的“扯皮”现象。

三、主体结构施工完成 才能申请预售

房地产企业在申请商品房预售前，应当向建设行政主管部门办理商品房工程形象进度确认手续。在以往的规定当中，多层建筑只要完成主体结构的三分之一以上，高层建筑完成地面以下的主体工程，就可以出具商品房工程形象进度确认证明。而在征求意见稿当中，开发项目完成主体结构施工的，建设行政主管部门才出具形象进度确认证明。

好地研究院院长钱贤强认为：

① 预售条件明显提高，按照施工进度普遍“一月四层”测算，多数高层楼盘的预售时间至少比原先要延长半年，开发商的“高周转”模式面临挑战，资金回笼速度将减缓，资金成本将提升，对开发企业明显不利；

② 主体结构封顶才能预售，有利于减少当前市场环境下开发商“卷款烂尾”的情况，最大程度保障购房者的利益，同时也是政府为自己“不得不兜底”而解套；

③ 预售门槛提高，也一定程度上延缓了未来新出让土地的商品房上市时间，有利于减轻目前的库存压力。

四、信用档案

在征求意见稿当中还提到市建设行政主管部门应当建立商品房开发企业信用档案，档案当中记载企业资质信息、开发项目建设信息、企业信用等级信息和不良行为记录等可以反映企业信用状况的信息。

市建设主管部门根据档案对企业的信用状况进行综合评价，并将评价情况向社会公布。对失信企业应当将其不良行为记入企业信用档案，作为资质管理和房地产开发项目的立项、用地、规划、建设、预售的管理依据。

好地研究院院长钱贤强认为：相当于建立房企的“征信系统”，有利于规范房产市场管理。

附：六大城市预售条件