对于杭州楼市来说，2019年是一个无法简单定义的年份。

它不像2009年站在巅峰，也不像2011年陷入低谷，没有2015年那么多的库存，也没有2016那样的历史性机遇，更缺乏2018年摇号那样的鲜明标签。

纵观2019年，市场行情变幻莫测。当你以为“小阳春”要起势时，却中途刹车；当预期下降，行情看似不振之时，一大堆“万人摇”、“两万人摇”楼盘又横空出世；当你买完房准备签贷款合同时，“LPR”新政悄然落地。

回首2019，过去十年杭州楼市出现过的一些事物与现象，不约而同地在这一年中共存。对于经历过市场周期性轮动的买卖双方来说，2019年就像是这十年的最好总结。

年度新房成交136402套

首次出现两个 “70亿+”楼盘

自2016年以来，杭州楼市年度商品房成交套数已经连续三年下滑，2019年的数据最终定格在136402套。这个成绩，在近十年当中排在第四位。

这一年中，总价150万元-300万元区间的房子，卖掉了64691套，占总成交量的47.6%；总价150万元以下的房子一共成交29821套，占比21.9%。调控之下，刚需首改依然是主流，只是低总价房源数量较前几年明显减少。

从户型面积段来看，90㎡以下小户型成交53873套，占比39.5%；而90-140㎡之间的房子成交64889套，占比47.6%。户型成交结构的变化，一方面说明了改善需求的旺盛，另一方面也源于户型政策的调整，过去的89㎡“神户型”逐渐绝迹，很多小户型的起点拉到了95㎡左右。

2019，杭州楼市首次出现两个销售额“70亿+”楼盘，其中澄品以80.1亿元业绩，夺得杭城迄今为止的单盘年度销售额总冠军。而悦虹湾在揽下75.3亿元成交金额的同时，还收获了2030套的成交量。

澄品与悦虹湾所在的萧山区，成为2019年楼市大赢家，不仅包揽年度楼盘销售金额榜冠亚军，还在前十名中占据四个席位。

而以成交套数而论，临安区的表现相比萧山区也不遑多让，在年度楼盘成交套数前十中割据四席，并夺得冠军与季军。

同时，如果按照开发商操盘销售额计算，2019年销售额超过100亿元的房企，达到了史无前例的8家。而操盘销售榜单的前十名房企，年度业绩之和达到了1651.67亿元，占杭州全年商品房总销售额的42.7%。楼市集中化程度越来越高，少数精锐的业界格局事实形成。

库存合计“21万+”

二手房频刷存在感

与连续下滑的成交量遥相呼应，2019年杭州楼市的库存量开始明显攀升。截至12月31日，2019年杭州楼市可售商品房存量为110591套，二手房挂牌量为101500套。

商品房库存当中，住宅可售量其实只有33529套。2019全年，杭州楼市一共卖掉了103873套住宅，按照这个卖房速度，目前剩余的可售住宅大约4个月就可耗尽，相对来说未来的去化压力并不大。

反观商业库存，却高达77062套，占比69.7%，而2019年杭州商业地产的成交量仅为32529套。“尾大不掉”的商业地产如何清仓，是摆在开发商面前的一道课题。

与新房相比，二手房挂牌量自2014年后重上“10万+”，更带网红话题属性。二手房库存的增量可谓迅猛，从2018年3月的2.5万套，到2019年11月初正式突破10万套，短短20个月猛增3倍。

调控，被认为是影响二手房挂牌激增的重要原因：一来受限购影响，不少家庭为改善必须腾挪房票，推动大量二手房流入市场；二来受限价影响，一二手房倒挂红利凸显，推动大量家庭提前置换。

有趣的是，二手房市场也和新房一样，越到年底越热闹。收房仅5天的南星板块豪宅壹品，被爆料以9.6万元/㎡的高价意向成交；10月刚刚创下28719人摇号记录的金色和庄，12月底的一天里就签了19套二手房，16000元/㎡的成交均价比当初12000元/㎡的新房价格高出三分之一。

针对“21万+”库存，浙报传媒地产研究院院长丁建刚分析指出，无论是商品房还是二手房，都不是绝对真实数据，对市场的影响也是逐渐累积，“对市场来说，更重要的影响仍然来自政策尤其是货币政策。”

卖地2677.4亿元

成交总额创下历史新高

2019年，杭州市区全年土地成交275宗，可建面积2218.5万㎡，成交金额2677.4亿元。成交额较2018年度提高了288.5亿元，创下历史新高。其中，涉宅用地成交138宗，成交面积676.5万㎡，可建面积1608.8万㎡，成交金额2288.1亿元。

在这些涉宅用地中，刨去人才租赁用房及其他已知不可售部分，可售住宅面积约为1150万㎡，如果以平均100㎡/户计算，意味着整个2019年为楼市后续提供了约11.5万套住宅。

除了创纪录的成交金额之外，2019年的杭州土地市场还出台了重要的调控新政，即6月29日发布的“限地价、限房价”。新政的实施，对开发商的成本管控能力提出了进一步考验，也让购房者更加关注房产品质问题。

“双限”时代，土地市场出现了明显变化。一方面，一些在杭州开发多年的外来房企减缓了拿地扩张的步伐，更多本土房企成为拿地主角。

另一方面，即使参与拿地的开发商，也不再执着于单打独斗，而是互相合作，谋求共赢。这使得下半年杭州土地市场的地价显得相对理性，留出了相应的利润空间。

11宗涉宅地块、289.8亿元，无论是看拿地宗数还是拿地金额，滨江都是2019年杭州土地市场的头号玩家，其中有一半地块取自下半年。同样是本土房企的绿城和德信，分别摘得5宗、4宗涉宅用地，占据宅地宗数榜前三甲位置。

港资大举入杭也是土地市场一大亮点，新世界、新鸿基两家分别斩获望江综合体地块以及江河汇地块，嘉里也竞得文晖城市之星项目重回视野。其中，新鸿基与平安携手竟得的江河汇综合体，以132.6亿元创下杭州单项目土地成交额之最。

摩天轮、渔人码头、景观步行桥、激光水幕秀，堪称杭州城市未来封面的江河汇综合体无疑令人期待，而项目住宅部分传闻将与本土品牌房企合作，也增添了更多遐想。

楼市十年收尾

城市预留更多精彩

2019年，距离举办G20杭州峰会的2016年，过去3年；距离即将到来的2022年杭州亚运会，还有3年。

2015年之前，杭州卖地金额很少超过千亿，2016年猛增到1600多亿，2017至2019年都维持在2000亿以上。

“拥江发展”时代的杭州，城市版图更加宏伟，城市地位也迅速跃迁。从2009到2019，弹指十年间，楼市规模翻天覆地，市场格局日新月异。

十年前的杭州楼市地域性比较强，并且不够开放。2009年其实就有楼盘打出“奥体”的旗号宣传，但彼时更多被视为本土开发商的自娱自乐。

十年后的今天，奥体已经是公认的楼市价值高地，甚至被称呼为“宇宙中心”。以奥体为核心的南岸市场，早已成为各路开发商的兵家必争之地。

第九区富阳、第十区临安也在融杭的道路上飞速奔驰。12月出让的富阳秦望地块，由金茂以67亿元竟得，未来将是富阳区的新地标。项目住宅29800元/㎡的限价，改变了富阳区在传统杭州楼市中的认知。

站在2010年代的终点，我们共同见证了一段杭州楼市波澜壮阔的旅程，也见证了杭州城市地位扶摇而上的跃迁。

新十年，新起点，再出发。