杭州楼市并不如你认为的一荣俱荣。看到这组数据的时候，我是震惊的。

有人说，这几年闭着眼睛买房都稳赚，事实并非如此。二手房市场上，有着一波挣扎了五年依然不温不火的项目，即使在大行情风头正劲的当下。而且，他们不是传统意义上的老破小。

当下的购房者，是要追涨红盘，还是瞄准冷门项目抄底?技术流与经验派，此时该信谁?在这个楼市中，买房卖房的逻辑，也许是一门关于人类行为的科学，也许更多的理论和专家都不及“复盘”一轮二手房市场。

上城、下城、拱墅涨价乏力 不仅仅是老破小

关注那些跑不赢大盘的项目，你会惊讶的发现，原来还有很多项目让人“透心凉”。这组数据中，云河大厦五年仅有“2.4%”的涨幅，产生交易150套，还有十个二手房小区五年涨幅在10%左右徘徊，这意味着什么?他们之间又有怎样的共性?

涨幅排名末位的项目中，核心主城区成为重灾区。

云河大厦位于文一路湖墅路口，大厦底楼即为华润万家，从挂牌情况来看，集中在30-50多方的一室户型，产权类型是70年住宅。为何这样黄金地段的小户型低总价房源会受冷落?我爱我家周包军的解释让人豁然开朗：这是一个很尴尬的产品。该产品是那个年代的“畸形”产物，房源所有的户型、设计、施工均是酒店式公寓，但是这个项目缺乏酒店式公寓匹配的物业、服务、配套。

最重要的因素也是第一个共性，这类产品不满足家庭对住宅真正的居住功能的需求，无论实际价值和租赁价值都无法匹配大行情。

翰林花园、南肖埠、凤起都市花园、信义坊等小区，建设年份有的在2000年前后，有的甚至是2005年，原本不应该归属于不被看好的“老破小”，而实际情况是界限正在模糊。

产品力本身的缺失，物业维护的不力，居住人群的复杂，其原本市场面价格高于“老破小”的基础都在逐步丧失，这些20年左右房龄的产品有一天将和“老破小”无异，特别是在杭州更新迭代迅速，优秀项目层出不穷的新房市场蓬勃发展的环境中。

除此之外，我们也在这些楼盘中看到了第二个共性：下城、拱墅、上城等城市核心区似乎变成了受灾区，哀鸿遍野。

值得一提的是，这些不被市场所认可的二手房，五年间的交易量都不高，嘲鸣苑、凤起都市花园、绍兴新村、信义坊等7个项目均只有百余套成交。

为何我们传统意义上最为重要的地段，在这里便不是金科玉律了?

随着城市骨架的拉升、轨道交通的发展、区域配套的建设，原有的周边板块成长性已经兑现，相对原有核心区更具活力，依托“地段”为最强优势的“高龄”房源，此时的优势越来越不具意义。

滨江、西湖、之江的高溢价 教你如何识别潜力股

透明售房研究院数据显示，五年中涨幅排名前十的项目中，大多来自滨江、西湖、之江三个板块，且房源中9成都为次新房。

这些房源为何能够产生高溢价?大致可以分成三种原因，也代表了三类置业增值的方式。

一是优质物业+板块溢价所产生的价值。就欣盛东方郡而言，无疑是最典型的范本，五年间，小区的交易量达到1015套，即使排除重复交易的值，活跃度在全市范围内也是屈指可数。2014年低点时，温州投资客甩卖，180方的大户型500万买进的物业曾以400万割肉，这种现象甚至延续到了2015年，89方的小户型曾经卖出过160万左右的价格，而今年上半年，小区成交均价已达4.2万/平米。

这种现象同样发生在瑞立中央花园和钱江水晶城上，瑞立中央花园从2013年的1.9万到当下的3.7万均价，凭借的是优质的地理位置和认可度，钱江水晶城，已成为了滨江改善的首选之一，从2013年的2.3万到如今的4.7万，也是改善人群对于项目品质的认可。成交案例中，有业主卖出东方郡90方，改善到水晶城大户型，这样的业主不乏少数。确实东方郡是一桥南整个板块内为数不多的拥有大量90方产品的项目。

中原地产荆海燕分析，低迷行情在2015年年初就迎来反转。当整体面的行情还在迟疑时，滨江率先进入了增长通道，区域产业的发展培育了大量高净值人士，当行情回暖，这些购房者的购买力就格外抢眼了，甚至开始外溢到萧山。

二是前期遭遇瓶颈的项目借力板块红利，追赶板块平均价值。比如说赞成岭上花苑、六合天寓等项目，六合天寓诞生之初就因为独特的设计和理念，只有小部分客群和受众对之青睐有加，其价格始终在市场基本面之下。区域内产品的普遍溢价，彼时的相对低价就成为了最明显的优势，五年间，该项目交易417套，其后劲十足不言而喻。而赞成岭上，当年9千多的单价确实在提供给刚需更多的选择，也留足量上涨空间。对此，我爱我家周包军有另外一种观点，他认为有些产品始终不是最终的置业方向，所有当年买入的业主，会在几年之后置换，此时挂牌量就会相对集中，也会形成较强的成交量。

三是居住氛围良好，学区保驾护航。西湖区这样的二手房不在少数，前十榜单中出现的文鼎苑和圣苑小区便是标杆。文鼎苑是去年至今二手房市场中不得不提的案例，从五年前的2.3万到现下的4.7万，交易活跃度在五年间也达到了740套的量，足以说明项目是普遍受到市场认可的。圣苑小区作为2008年建成的项目，因为学军小学学区的光环，涨幅也是很瞩目，但因为小区居住人群的特质，整体的活跃度并不是很高。

错过2014年最佳买入点 当下买房怎么选?

萧条-繁荣周期并非稀有事件，这是市场的必要组成部分。

从总体趋势来看，2014年是五年中买入的最佳时间点。从每月成交均价的数据来看，2014年全年都在1.75-1.88万/平米的区间中，房价的上升通道在2015年打开了。

杭州市区5年二手房交易均价显示，2014年也许是最佳买入点。

史坛奇女子芭芭拉塔奇曼有一句话，被比格斯所崇尚，“只要有人类的参与，你就无法推断事态的发展方向，历史即人类的故事，从来不会遵从科学曲线，而永远只是在愚弄它。”

周期是否还在延续?当下的行情是否还是买房的好时机?此时，针对个盘和区域做大概率的分析也许更切实际。

基于以上对二手房市场上的涨跌项目的“复盘”，以下结论也许可供参考：

1、 房龄15-20年的二手房将在不久的将来步入价值萎缩期。

2、 城市骨架拉伸中，轨道交通周边，尚未通车的区域仍值得关注。

3、 房屋品质仍然是抗下跌的最佳保障之一。

4、 房产品的附加值，如学区等资源占有，依旧是重要参考要素。

5、 低价，无论是绝对低价还是相对低价，在判断房源时仍是重要指标。